П Р О Т О К О Л

гр. Хасково, 21.01.2020 година

 

Хасковският административен съд в публично съдебно заседание на двадесет и първи януари през две хиляди и двадесета година, в състав:

 

 

                                                                       ПРЕДСЕДАТЕЛ: РОСИЦА ЧИРКАЛЕВА

                                  

При участието на секретаря Мария Койнова ..…..………………………..………..…..

и прокурора ……………………..…..……………….………………………………………. 

сложи за разглеждане адм. дело № 679 по описа за 2019 година ……..……….……..

докладвано от съдия Росица Чиркалева …………. .…....…...……….…………...…….

на именното повикване в 09.45 часа се явиха:

 

                        ЖАЛБОПОДАТЕЛИТЕ С.Л.И. и Д.Д.Л., редовно уведомени от предходно съдебно заседание, не се явяват. В съдебно заседание се представляват от адв. В., с пълномощно по делото

                        ОТВЕТНИКЪТ Кмет на Община Хасково, редовно уведомен от предходно съдебно заседание, се представлява от ст.юрк. В., с пълномощно представено днес.

                        Вещото лице Н.Т.Д. се явява лично, представил в срок заключение по допуснатата съдебно-техническа експертиза.

                        Адв. В. – Да се даде ход на делото.

                        Ст. юрк. В. – Да се даде ход на делото.

                        Съдът намира, че не са налице пречки за даване ход на делото в днешното съдебно заседание, поради което

                        О П Р Е Д Е Л И :

                        ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО.

                        Докладва постъпило с вх.№31/03.01.2020г. заключение, представено в срок от вещото лице Д..

                        Адв. В. – Нямам искания преди изслушване на вещото лице.

                        Ст.юрк. В. – Нямам искания, да се изслуша вещото лице.

                        Съдът пристъпи към снемане самоличността и изслушване на вещото лице.

                        ВЕЩОТО ЛИЦЕ Н.Т.Д. – снета самоличност. Предупреден за отговорността по чл.291 от НК.

                        ВЕЩОТО ЛИЦЕ Н.Т.Д. – Представил съм заключение, което поддържам.

                        Ст.юрк. В./въпрос/ – На стр.3, където сте посочили сравнителна стойност, бихте ли посочили коригиращите коефициенти  защо сте ги приложили? Как определяте пазарната оценка, коя цена е истинска?

                        ВЕЩОТО ЛИЦЕ Н.Т.Д. – Прилагам ги, защото аналозите, които съм посочил са от данъчна оценка. Разликата в местоположението на имотите в „Кенана“, данъчната оценка е в зависимост от местоположението, и е с 2-3 пъти повече пазарната цена. Няма аналози, които да са на реална цена. Тази цена, която е посочена в нотариалните актове е фактически данъчна оценка. Посочена е като пазарна цена, а всъщност това е данъчната оценка.

                        Ст.юрк. В./въпрос/ – А как го определяте това? Как преценихте, че тази продажна цена посочена в НА е данъчна оценка.

                        ВЕЩОТО ЛИЦЕ Н.Т.Д. – Не може да има имоти с толкова ниска цена. Например – имам НА със 784кв.м. , а написани за 18 000лв. В същото време в НА пише данъчна оценка за 18 088,20лв., като материалния интерес е на същата стойност.

                        Ст.юрк. В./въпрос/ – Сделките, които сте проверили, на база тази цена, вписана в НА ли е? Заключението на база тази цена ли е направено или с посочване на тези корекционни коефициенти Вие достигате тази продажна цена, която е в сайтовете за продажба на недвижими имоти?

                        ВЕЩОТО ЛИЦЕ Н.Т.Д. – Данъчната оценка е вписана като продажна цена, а в случая, този НА от 28.02.2019г. са написали даже, че продажната цена е 10 000лв. Цените вписани в НА аз съм ги коригирал с коефициент от 2 до 3. Този корекционен коефициент го прилагам, защото пазарната цена е по-висока от данъчната цена. Аз като експерт считам, че реалната цена на която се продава имота, не е тази, която е вписана в НА.

                        Ст.юрк. В./въпрос/ – Как преценихте коя е реалната цена?

                        ВЕЩОТО ЛИЦЕ Н.Т.Д. – След като на пазара за недвижими имоти, тези имоти са обявени на цени 2-3 пъти по-високи. Правил съм и други проучвания, по други дела на имоти в „Кенана“ и от там съдя за цените. Да се определи пазарна цена само по вписаните такива в НА, това е нереално, защото в Агенцията по вписвания никой не задължава хората да впишат реалната цена на сделката. Цената там не е реална, вписана е по-ниска заради данъците, които трябва да се платят. От цените, на които се предлагат в сайтовете имотите е обикновено с 10% по-скъпо, отколкото е действителната цена на сделката. Не съм взел цената, на която се предлага, а съм я намалил с коефициент, за който съм счел, че е близко до пазара. Предложението, което съм дал като оценка, считам за пазарната цена, а не цените обявени в Агенцията по вписвания.

                        Ст.юрк. В./въпрос/ – Как преценихте къде да сложите коефициент 3, къде -2? На база кой нормативен акт го съобразявате?

                        ВЕЩОТО ЛИЦЕ Н.Т.Д. – Гледам местоположението на обекта спрямо този, който се търгува. Не съм го съобразявал с нормативен акт. Гледам местоположението. Тези имоти, които нямат достъп до инфраструктура – коефициента е по-малък, а там където има асфалтов път коефициента е по-голям. Преценката е според района и местоположението. „Кенана“ е голям. Според инфраструктурата и местоположението слагам и самия коефициент. Защото като се види аналога къде е и на места, където има по-добра инфраструктура, коефициента е по-голям.

                        Ст.юрк. В./въпрос/ – Ако приемем, че гледате продажната цена от НА, различно ли ще бъде заключението по отношение размера на обезщетението?

                        ВЕЩОТО ЛИЦЕ Н.Т.Д. – Ако гледаме НА, то по-добре да се оценят имотите по данъчна оценка. Най-високата данъчна оценка посочена на „Кенана“ е 20лв. кв.м. Тази цена не е реална.

                        Ст.юрк. В./въпрос/ – Сделките посочени от Агенцията по вписвания от кой период са?

                        ВЕЩОТО ЛИЦЕ Н.Т.Д. – От 28.02.2019г., от 2011г.- която съм имал предвид при увеличението на цените, има от 2009г., 2017г., от 2012г., и всъщност съм извадил всичко, което има в този район от Агенцията по вписвания. Само една е сделката за 2019г., няма други за района, а за другите години съм ги коригирал с коефициенти. Имал съм предвид сделките за покупко-продажба при заключението.

                        Ст.юрк. В./въпрос/ – При изготвяне на заключението съобразихте ли го с §1, т.2 от ДР на ЗОС - как се определя пазарната цена на имоти със сходни характеристики?

                        ВЕЩОТО ЛИЦЕ Н.Т.Д. – Не съм го гледал това, не е било конкретизирано.

                        Ст.юрк. В. – Нямам други въпроси.

                        Адв. В./въпрос/ – На стр.3 от заключението, имоти №5,6,7 и 8, имоти в близост до имоти на жалбоподателите ли са или се намират в различни краища на „Кенана“?

                        ВЕЩОТО ЛИЦЕ Н.Т.Д. – Тези имоти са вписани с асфалтов път или регулация, но няма отбелязан идентификатор. От описанието на обекта, съдя къде се намира. Не съм ходил на място, но №8 е зад Руската гимназия и е на 500-600 метра от имота на жалбоподателите.

                        Адв. В./въпрос/ – Когато правите средно-аритметична цена на аналозите, защо стигате до извода, че тази аритметична цена следва да бъде между средна цена по данъчна оценка - 68лв. и 99лв. по аналози от обявени продажби, след като казахте, че данъчната оценка е 3 пъти по ниска от пазарната цена? Как може по-ниската цена да участва в средно-аритметичната цена на аналози?

                        ВЕЩОТО ЛИЦЕ Н.Т.Д. – Тя е по-ниска, но аз я приравнявам към пазарна цена и затова съм сложил тези коефициенти. Така съм преценил, защото на аналозите също не може да се каже, че това е истинската цена, нито пък другите имоти, когато се подават, не може да се каже дали и с колко ще се намали цената. Това е средна-приблизителна цена.

                        Адв. В./въпрос/ – При проверката в Агенцията по вписвания срещнахте ли покупко-продажба с кредит, тъй като там се посочва истинската цена? Видяхте ли подобна сделка за местността „Кенана“, който да определя действителната стойност?

                        ВЕЩОТО ЛИЦЕ Н.Т.Д. – Не, няма такъв договор. Не съм намерил и някаква търгова цена, където евентуално би била посочена истинската цена, или евентуално цена, на която общината да е продала на някого.

                        Адв. В. – Нямам други въпроси.

                        Ст.юрк. В./въпрос/ – Тези имоти, които сте изследвали в Агенцията по вписванията, какво им е предназначението? Начина на застрояване гледали ли сте?

                        ВЕЩОТО ЛИЦЕ Н.Т.Д. – Всички са в урбанизирана територия. В цялата местност „Кенана“ е ниско строителство до 3 етажа, и няма значение дали е на главната улица или навътре. Имотите, които съм взел са с еднаква характеристика на застрояване.

                        Ст.юрк. В. – Нямам повече въпроси. Противопоставям се на приемане на заключението, тъй като вещото лице посочи изрично, че не е съобразил оценката с §1, т.2 от ДР на ЗОС. Там изрично е посочено по какъв начин се определят пазарните цени на имоти със сходни характеристики. Затова поисках и повторна експертиза, но това също не е направено, и пак правя искане да се даде допълнително задача, вещото лице да допълни експертизата като се съобрази с §1, т.2 от ДР на ЗОС.

                        СЪДЪТ/въпрос/ – Когато изготвихте заключението, съобразихте ли го с §1, т.2 от ДР на ЗОС?

                        ВЕЩОТО ЛИЦЕ Н.Т.Д. – Не. Не ми е било указано в задачата да съобразя оценката с §1,т.2, и не съм го имал предвид.

                        Адв. В. – Противопоставям се на искането на процесуалния представител на общината по отношение на това, дали вещото лице е взело предвид §1, т.2 от ДР на ЗОС, защото заявихме в предходно съдебно заседание, че този параграф няма нищо общо с пазарните цени, които реално се реализират на пазара. Считам, че ако не са доволни от заключението на вещото лице, не може да се иска поставяне на допълнителна задача точно по този §1, а следва да се поиска тройна експертиза, която да реши въпроса окончателно. Паради това считам искането за неоснователно. По отношение на заключението на вещото лице, аз също считам, че не следва да бъде прието, тъй като има редица неточности и непълноти по отношение на използваните коефициенти, на средно-аритметичната цена, което не дава обективни факти, такива, каквито бяха в заключението на Т.М., и което заключение е прието по делото.

                        Ст.юрк. В./реплика/ – Считам, че пазарната оценка на сходни имоти трябва да се определи по този параграф. Това изрично е записано в ЗОС. Изрично е посочено в предходно съдебно заседание на вещото лице, че трябва да направи такава оценка и считам, че с такава допълнителна задача, би могло да се установят неточностите и непълнотата на заключението, представено в днешното съдебно заседание от вещото лице Д..

                        Съдът, след като изслуша становището на страните намира, че не следва да се произнася по приемане на представеното от вещото лице Д. заключение по допуснатата съдебно-техническа експертиза в днешното съдебно заседание, а вещото лице следва да бъде задължено да представи допълнение към заключението, в което да определи справедливата пазарна оценка на имота, като обсъди и съобрази същата с разпоредбата на §1, т.2 от ДР на ЗОС.

                        Водим от горното, съдът

                        О П Р Е Д Е Л И :

                        ЗАДЪЛЖАВА вещото лице Д., да допълни представеното с вх.№31/03.01.2020г. заключение, като отговори на поставената му задача, като определи справедливата пазарна оценка на имота, като обсъди и съобрази същата с разпоредбата на §1, т.2 от ДР на ЗОС.

                        За изготвяне на допълнение към заключението по допуснатата съдебно-техническа експертиза ОТЛАГА и НАСРОЧВА делото за 18.02.2020 г. от 09.30 часа, за която дата страните и вещото лице да се считат уведомени.

                        Заседанието приключи в 10.20 часа.

                        Протоколът се изготви на 21.01.2020 година.    

 

 

 

 

СЪДИЯ:

 

 

 

 

Секретар: