П Р О Т О К О Л

гр.Хасково, 05.03.2021 г.

 

Хасковският административен съд в публично съдебно заседание, проведено на пети март две хиляди двадесет и първа година в състав:

 

Съдия: Павлина Господинова

 

При участието на секретаря Светла Иванова

и прокурора

сложи за разглеждане адм. дело № 6 по описа за 2021 г.

докладвано от съдията

на именното повикване в 10.40 часа се явиха:

 

ЖАЛБОПОДАТЕЛЯТ А.П.М., редовно уведомен от предходно съдебно заседание, не се явява. В съдебно заседание се представлява от адв. Т., надлежно упълномощен, с пълномощно представено по делото.

ЖАЛБОПОДАТЕЛЯТ Д.Д.М., редовно уведомена от предходно съдебно заседание, не се явява. В съдебно заседание за нея се явява адв. Т., надлежно упълномощен, с пълномощно по делото.

ОТВЕТНИКЪТ КМЕТ НА ОБЩИНА СВИЛЕНГРАД, редовно уведомен от предходно съдебно заседание, се представлява от  юрк. К.-М., надлежно упълномощена с пълномощно по делото.

ВЕЩО ЛИЦЕ А.Р.Ж., редовно призована се явява лично. Същата е представила заключение по назначената съдебнооценителна експертиза в срок, ведно със справка-декларация, в която вещото лице иска завишаване на възнаграждението си.

Съдът докладва:

На 02.03.2021г. е постъпила съдебнооценителна експертиза от вещото лице Ж..

На 04.03.2021г. е постъпило възражение от ответната страна по представената експертиза с подробно изложение относно възприетите показатели на вещото лице, които се считат за погрешни, относно уведомяването от вещото лице за извършване на оглед на имота и относно използваните сделки - ориентир за пазарната цена. Наред с това се сочат съображения и относно ползвания метод за определяне на обезщетението. Молят за допускане на тройна съдебна експертиза по същите въпроси, по които е работила вещото лице Ж..

На 04.03.2021 е постъпила допълнително определената сума за възнаграждение на вещото лице.

Адв. Т. – Моля за ход на делото.

Юрк. К.-М.  – Ход на делото.

Съдът намира, че няма процесуална пречка да бъде даден ход на делото в днешното съдебно заседание и

О П Р Е Д Е Л И :

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО.

Адв. Т. – Моля да ми бъде връчен екземпляр от заключението на вещото лице. Нямам други искания преди изслушването й. Моля да се изслуша.

Юрк. К.-М.  – Нямам искания преди изслушване на вещото лице. Моля да се изслуша, както и за екземпляр от заключението.

Съдът връчи на страните в съдебно заседание екземпляр от заключението на вещото лице.

            Съдът пристъпи към снемане самоличността и изслушване на вещото лице.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ А.Р.Ж. – свалена самоличност, българка, българска гражданка, неосъждана, без родство със страните. Предупредена за отговорността по чл. 291 от НК. Представила съм заключение в срок и поддържам същото.  

ВЕЩОТО ЛИЦЕ А.Р.Ж. - Искам да обърна внимание, че има техническа грешка в номерата в една от таблиците,която илюстрира пазарните аналози в позиции 4, 5 и 6, но всъщност нищо не е пропуснато. Просто е техническа грешкапри изписване на поредния номер. Моля към заключението да бъде приложена цветна извадка от общия устройствен план, която получих след като представих заключението си в съда. Затова я представям сега, като част от заключението.

Адв. Т. – Г-жо Ж., процесеният имот в коя част на местност „Р. л.“ се намира и има ли значение това по отношение на оценката Ви?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ А.Р.Ж. – Да, от изключително голямо значение е този въпрос, тъй като съгласно информацията, която има в официалния сайт на Община Свиленград и се потвърди от цветната извадка, която получих след това, една част от тази местност се намира на запад от околовръстния път, а другата част на изток от този път. Отреждането, което е направено от общината от общия устройствен план за западната част на местността, е за малкоетажно жилищно застрояване с едни почти градски параметри на възможно застрояване. Докато източната част от местността е за вилно застрояване, което предполага една по-слаба степен на урбанизация и в по-голямата си част предполага да остане за земеделско ползване. Такъв аналог съм направила с имот, които е за земеделско ползване и може би ще остане такъв и съответно цената му е значително по-ниска от това, което е направено като пазарна оценка. Посочила съм го в позиция №3. Това, в коя част точно се намира имотът има огромно значение – в източната или в западната част. Този, за който в момента говорим, се намира в източната част, а западната част е с много по-голяма степен на урбанизация. Там цените са много по-високи, възможностите за инвестиционни намерения са по-големи и това има изключително значение за пазарната цена.

Адв. Т. – Струва ми се, че вещото лице се заблуди, коя е източната и коя западната част. Бихте ли посочила на цветната карта?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ А.Р.Ж. – Не, напротив.

Адв. Т. – Този конкретен имот в коя част се намира?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ А.Р.Ж. – В западната част.

Адв. Т. – Какво наложи при формирането на пазарната оценка да използвате метода на разходи, т.нар. инвестиционен метод?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ А.Р.Ж. – Фактът, че този имот е предвиден за застрояване в общия устройствен план на Община Свиленград, дава основание на вещото лице да изследва какви са възможностите за строителство там и съответно цената на имота да бъде съобразена с неговите инвестиционни възможности. Тъй като е прието от добрите практики, а и такива са изчисленията на редица предприемачи, с които вещото лице е правило консултации, че стойността на парцела в 1 м². застоена площ е 20%, т.е от пазарната цена, която би получил строител от пазарната цена, която би получил строител при продажбата и реализацията на 1м². жилищна площ, стойността на парцела е 20%, като разбира се аз съм приспаднала обстоятелството, че имотът в момента няма връзка с техническата инфраструктура, не е сменено предназначението с решението на комисията по земята, която е компетентният орган. Тези разходи съм ги приспаднала, защото те към момента не са извършени от собственика на имота.

Адв. Т. – До този процесен имот има ли съседни имоти, или такива в близост, които са застоени?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ А.Р.Ж. – Да, има. Това се вижда и от снимките. Степента на урбанизация около имота е много голяма. Но този имот не е застроен, там няма сгради или постройки, а само няколко плодни дръвчета.

СЪДЪТ – Защо в заключението си намесвате и стойността на сграда, след като твърдите, че там няма сграда?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ А.Р.Ж. – Аз вземам само стойността, която е чистата за парцела, т.е. аз не я амортизирам със съществуваща сграда. По никакъв начин нямам предвид, че там има съществуваща сграда.

СЪДЪТ – Не виждам конкретика, от къде сте взела данните за пазарните аналози?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ А.Р.Ж. – Взела съм ги от сделки, в служба вписвания, които са приложени към експертизата. Както и две оферти от интернет, които съм редуцирала с цел получаване на реалистична пазарна цена.

Адв. Т. – Нямам въпроси към вещото лице. Да се приеме представеното заключение.

Юрк. К.-М.  – Каква е причината да се използва за сравнение имот №3 в таблица №1 в „метод на пазарни аналози“ - лозе след като процесният имот е нива? Защо използвате за сравнение лозе?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ А.Р.Ж. – Защото имотът се намира в местността „Р. л.“, от другата страна на околовръстния път, т.е. от източната част. За да покажа какво е значението на местоположението на имота, тъй като за тази местност общината предвижда два различни статута на застрояване. Това е съгласно приетия Общ устройствен план на общината.

Юрк. К.-М.  – От къде става ясно отново в тази таблица №1, че имотите са сходни на процесния имот, и от къде става ясно, че това са реално извършени сделки?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ А.Р.Ж. – От службата по вписвания. Там има приложени нотариални актове. Освен това всички имоти се намират в самата местност и всички са V-та категория.

Юрк. К.-М.  – В заключението си посочвате, че сделките с имоти под №7, №8 и №9 отново от тази таблица №1, са от 2021г. В тази връзка - от коя дата назад вземате сделки при определяне на цената?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ А.Р.Ж. – От 2020г. и от 2021г. Това съм преглеждала в службата по вписвания.

Юрк. К.-М.  – По какъв начин е определен коригиращият коефициент в същата таблица?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ А.Р.Ж. – Основният метод в случая са пазарните аналози, но тъй като имотът има инвестиционна стойност, аз съм дала по-голямата стойност на пазарните аналози. Инвестиционният метод съм го взела с този коефициент, тъй като там все още няма сграда. Т.е тези разходи тепърва трябва да бъдат направени.

Юрк. К.-М.  – В таблица №2 сте посочила четири броя имоти и цени на тези имоти. Защо точно тези имоти и това реално извършени сделки ли са?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ А.Р.Ж. – Да. Такива сделки видях в службата по вписванията, не съм ги приложила, защото както казах имотът не е застроен към момента. Но тази цена от 1 000 лв./м² се потвърди и при разговорите ми с брокери на недвижими имоти, и при сделките, които видях в службата по вписванията на самостоятелни обекти, построени в имотите в тази конкретна местност. Като имате предвид, че има сделки, които се търгуват и на по-висока стойност. Това е сделка, която се търгува на зелено, или купувачът заплаща по-голямата част от стойността на имота преди да бъде завършен  в окончателен вид и предаден на общината. Има и такива, които вече са предадени за въвеждане в експлоатация и е издадено удостоверение от Община Свиленград за тяхното ползване.

Юрк. К.-М.  – Какъв е транспортният достъп до тези места и те газифицирани ли са?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ А.Р.Ж. – Съгласно отговорът който получих от Община Свиленград - не са газифицирани и както казах тези разходи аз съм ги приспаднала от стойността. А относно транспортният достъп към момента до имота се стига по една пътека, която не е удачна за достъп и аз съм го снимала това.

Юрк. К.-М.  – Като средна цена на м² за жилищно строителство в Свиленград сте посочила 1 043лв. Как получихте тази цена и взехте ли предвид цената на имотите в централната градска част?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ А.Р.Ж. – Не съм взела предвид  централната градска част, аз съм оглеждала в служба вписвания сделки с апартаменти застроени в местност „Р. л.“ и в масив 701, в който се намира тази местност. Централна градска част в случая попада в несравним аналог, т.е отдалечаваме се от процесния имот.

Юрк. К.-М.  – По какъв начин е определена тежеста на коригиращите коефициенти в заключение №3?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ А.Р.Ж. – Имотът все още е незастроен и по тази причина коригирам с 0,3, тъй като това е една потенциална възможност, която няма все още реализация - няма сключен предварителен договор за такъв тип сделка с този имот конкретно и това е просто възможност.

Юрк. К.-М.  – Нямам други въпроси към вещото лице, но поддържам искането си за тройна експертиза.

СЪДЪТ – Имаше ли представител на жалбоподателя, когато сте отишла, за да извършите огледа на място?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ А.Р.Ж. – Аз прецених, че понеже съм изискала от Община Свиленград информация за местоположението на имота, то нямаше представител.

Адв. Т. – Считам, че това заключение е правилно, логично и обосновано. Считам, че методите, които вещото лице е използвало за оценката си са абсолютно точни и най-вече подходящи за конкретния имот предвид устройствения план на град Свиленград и специално тази западна част на местност „Р. л.“. Използваните аналози, т.е. базата за сравнение е абсолютно точно избирани са сделки, така както изиска ЗОС при определяне на справедливата цена, т.е едната страна е фирма. Действително в броя оферти, които е ползвало вещото лице, има и няколко офертни цени, но както каза и вещото лице там има занижаване с определен коефициент от гледна точка на това, че офертните цени са по-високи от реалните сделки. Бяха изтъкнати аргументи защо са изключени най-високата и най-ниската цена и най-високата и най-ниската сделка от тези предложени, т.е. крайната оценка по първия метод на пазарните аналози е абсолютно обоснован. Относно втория използван метод считам с оглед самото предложение на Община Свиленград за подробния устройствен план за тази местност и специално за западната част и различията между западната и източната части на тази местност, може да се наложи извод, че действително стойността на тези имоти са единствено с цел те да бъдат ниско застроени, както е по плана. Така, че не виждам проблем и дори смятам, че правилно е избран този метод, като вещото лице отлично обоснова с аргументи защо е използвала цена и как от тази цена по обратния път са извадени всички ненаправени разходи, включително за постояване на сградата и от там се извежда една цена, като за празно място или имот, който ще бъде застроен впоследствие. Съгласен съм и с двата коефициента, които е ползвало вещото лице - 0,7 и 0,3. Логично е да се използва почти два пъти по-висок коефициент при крайната оценка, като се използва методът на пазарните аналози, а инвестиционният да бъде на второ място. Общото заключение на тази цена, която е получила за мен е напълно правилно и би следвало да се приеме от съда. Относно възражението на ответната страна за тройна експертиза предоставям на съда. Считам, че няма пречка да бъде направена такава, но не разбирам обосновката на страната освен това, че самата стойност, която е изчислила вещото лице излиза значително по-висока от цената, която е определил оценителят, нает от Община Свиленград. Но тази цена, така както беше зададена в заповедта, въз основа на която е определена отчуждителната стойност, тя пък е абсолютно ниска.

Юрк. К.-М.  – Моля да не се приема заключението на вещото лице.

Съдът намира, че следва да бъде приета съдебнооценителната експертиза изготвена от вещото лице Ж.. Съдът споделя аргументите, които са изложени в постъпилата на 04.03.2021г. молба от ответната страна, които разгледани в конкретика и цялост сочат към основателни съмнения относно правилността на заключението на вещото лице. В тази посока, на основание чл. 144 от АПК във връзка с чл. 201 от ГПК, следва да бъде назначена повторна експертиза, която да работи по задачите, по които е работила вещо лице Ж.. Като установи необходимостта от повторна експертиза с оглед изготвеното заключение от вещото лице Ж. и като има предвид установеното в него, че действително не са посочени в конкретика сделките, които са използвани от вещото лице с оглед формиране размера на обезщетението, както и като има предвид, че при огледа на процесния имот не е присъствала ответната страна, съдът намира, че тези обстоятелства са такива, които обосновават намаляване на размера на възнаграждение на вещото лице Ж., което е определено за изготвяне на заключението й. Поради това на основание чл.29 във връзка с чл.23, ал.1, т.6 и ал.2 от Наредба №2 от 29.06.2015г. за вписване, квалификация и възнагражденията на вещите лица, съдът намира, че възнаграждението определено на вещото лице Ж. в общ размер на 403лв. следва да бъде намалено на първоначално определеното в закрито съдебно заседание на съда от 11.01.2021т.- на 200лв. Тази сума следва да бъде изплатена на вещото лице за така изготвеното от нея заключение . В този смисъл съдът намира, че при определяне на задачата на вещото лице, което ще работи по повторното заключение, и което ще работи по задачите поставени и на вещото лице Ж., за възнаграждение следва да бъде определена остатъчната сума, внесена към настоящият момент, а именно 203лв. За вещо лице по повторната експертиза, съдът определя Т.М.М..

Поради изложеното, съдът

О П Р Е Д Е Л И :

            ПРИЕМА представеното заключение на вещото лице А.Р.Ж. по изготвената съдебнооценителна експертиза.

            НАМАЛЯВА възнаграждението на вещото лице Ж. на основание чл.29 във връзка с чл.23, ал.1, т.6 и ал.2 от Наредба №2 от 29.06.2015г. за вписване, квалификация и възнагражденията на вещите лица от 403лв. на 200лв.

            ДА СЕ ИЗПЛАТИ възнаграждението на вещото лице А.Р.Ж. за изготвеното заключение в размер на 200лв.

            НАЗНАЧАВА повторна съдебнооценителна експертиза,  със задачите поставени и на вещо лице Ж. и НАЗНАЧАВА за вещо лице Т.М.М., която да работи при възнаграждение от 203лв., внесени по депозитната сметка на АдмС – Хасково.

            ОТЛАГА И НАСРОЧВА делото за 12.03.2021г. за 10.30ч., за която дата страните да се считат за уведомени.

Да се призове вещото лице М..

            Заседанието приключи в 11.09 часа.

Протоколът се изготви на 05.03.2021г.

 

 

 

Съдия:

 

 

 

Секретар: